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房地产行业:流动性边际改善 供给侧表现回温

发布时间:2018-12-20 10:21:44 丨 浏览次数:279

政策面:行业流动性边际改善


宏观层面,11月全国按揭利率见顶,居民新增中长贷单月同比提高至5.1%,信贷环境呈现量增价稳的边际趋势。易纲行长称“例如住房金融就有一些宏观审慎,具体到首付比例可以逆周期地调节”;发改委支持优质房企发行企业债;政治局会议坚持2019年经济稳中求进总基调。区域层面,青海要求房企备案后3个月内不得调高商品房销售价格,广东加快解决不动产登记历史遗留问题,辽宁省推动县城和新城新区房地产去库存。


公司面:品牌房企销售增速出现分化


11月单月,重点房企中金地、首开、龙湖、世茂、富力、禹洲销售金额同比增速超过70%,万科A、中南、荣盛、旭辉、奥园、龙光、合景泰富、时代中国的销售金额同比增速位于40%-70%区间,碧桂园、恒大、融创、绿城、金茂、广宇销售金额同比转负。


行业面:销售继续降温,新开工、投资增速维持高位


统计局公布11月数据,全国单月销售面积连续三个月负增长,楼市继续降温。从区域结构来看,东部、中部、西部销售面积累计同比进一步下降,其中前期去化表现相对较好的西部地区销售动能明显减退,销售面积单月增速环比下降13.1pc至-7.5%,预计后续销售降速风险相对凸出。


房地产投资方面,新开工高增(单月+21.7%)叠加施工回升(+4.7%),推动全国房地产投资11月单月同比回升1.6pc,全年累计增速继续保持在9.7%的相对高位。


库存方面,11月末商品住宅开工库存环比增1379万方,较2017年末增9822万方;隐性库存环比减160万方,较2017年末增4.37亿方,单月保持净复工状态;显性库存环比增1539万方,较2017年末减3.39亿方,平均去化周期约7.73个月。


投资建议:


截止2018年12月14日,申万房地产指数PE(TTM)约9.34倍,低于过去5年均值(17.15倍)1.46个标准差,板块估值维持低位。


行业政策面底部基本确认后,板块估值仍处于历史低位主要在于对2019年基本面失速的担忧。政策面和流动性的边际改善有助于缓解悲观预期,但基本面(尤其是需求端的)持续走弱压制了估值修复的空间。在出现明确的呵护政策信号前,我们推荐业绩确定性高、融资优势明显的龙头房企,A股龙头建议关注万科A、保利发展、招商蛇口;H股建议关注融创中国、中国金茂和华润置地。


同时建议关注国改加快带来的局部α机遇,如光明地产的控股母公司拥有较多土储,中华企业重组完成获优质资产注入,以及上实发展将在2019年7月前解决同业竞争。


风险分析


还款高峰来临抬升房企资金链承压;融资成本提升或侵蚀利润;美元走强或导致房企汇兑损失加大。


(文章来源:光大证券)


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