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12月中国房地产政策跟踪报告:中央明确未来经济政策 坚持以供给侧结构性改革为主线不动摇

发布时间:2019-01-04 11:04:37 丨 浏览次数:290

[提要] 12月各线城市成交量明显回升。具体来看,一线城市新建商品住宅月度周均成交量环比上升明显;二三线代表城市月度周均成交量环比上升14.7%,成都、苏州、南宁、西安四城市同环比均明显上升。

一、市场情况:各线城市成交量明显回升

12月各线城市成交量明显回升。具体来看,一线城市新建商品住宅月度周均成交量环比上升明显;二三线代表城市月度周均成交量环比上升14.7%,成都、苏州、南宁、西安四城市同环比均明显上升。12月以来,受年底开盘量增加、网签政策等因素影响,样本城市房地产市场成交量增长明显。未来,在中央经济工作会议强调坚持房住不炒,构建房地产市场健康发展长效机制的背景下,房地产市场将继续保持平稳健康发展态势。

二、中央明确未来经济政策,保持经济持续健康发展

中央经济工作会议坚持以供给侧结构性改革为主线不动摇。12月19日至21日在北京召开的中央经济工作会议指出,我国经济运行稳中有变、变中有忧,外部环境复杂严峻,经济面临下行压力。这些问题是前进中的问题,既有短期的也有长期的,既有周期性的也有结构性的。要增强忧患意识,抓住主要矛盾,有针对性地加以解决,我国发展仍处于并将长期处于重要战略机遇期。当前,我国经济运行主要矛盾仍然是供给侧结构性的,必须坚持以供给侧结构性改革为主线不动摇,更多采取改革的办法,更多运用市场化、法治化手段,在“巩固、增强、提升、畅通”八个字上下功夫。

继续实施积极的财政政策,稳健的货币政策要松紧适度,强化逆周期调节。中央经济工作会议强调,要坚持稳中求进工作总基调,坚持以供给侧结构性改革为主线,坚持扩大高水平开放,继续打好三大攻坚战,着力激发微观主体活力,创新和完善宏观调控,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作,保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,提振市场信心,保持经济持续健康发展和社会大局稳定。宏观政策要强化逆周期调节,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,适时预调微调,实施更大规模的减税降费。稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕,解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。

加大支持实体经济力度,推动改善营商环境。中央经济工作会议强调,实施更大规模的减税降费,保持流动性合理充裕,解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。12月12日,国家发展改革委发布关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知,支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业,特别是支持符合条件的优质民营企业融资发展。12月24日,李总理主持召开国务院常务会议,部署加大对民营经济和中小企业支持,打造公平便捷营商环境,更大力度减税降费,改进融资服务,完善普惠金融定向降准政策,支持资管产品、保险资金依规参与处置化解民营上市公司股权质押风险,维护民营企业合法权益。

12月19日,央行决定创设定向中期借贷便利(TMLF),进一步加大金融对实体经济,尤其是小微企业、民营企业等重点领域的支持力度。大型银行对支持小微企业、民营企业发挥了重要作用,定向中期借贷便利能够为其提供较为稳定的长期资金来源,增强对小微企业、民营企业的信贷供给能力,降低融资成本。该操作期限为一年,到期可根据金融机构需求续做两次,这样实际使用期限可达到三年。定向中期借贷便利利率比中期借贷便利(MLF)利率优惠15个基点,目前为3.15%。同时,根据中小金融机构使用再贷款和再贴现支持小微企业、民营企业的情况,中国人民银行决定再增加再贷款和再贴现额度1000亿元,发挥其定向调控、精准滴灌功能。

个人所得税专项扣除范围、标准最终确定。12月22日,国务院正式公布修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》并印发《个人所得税专项附加扣除暂行办法》,与不久前公开征求意见版本相比,专项附加扣除范围、标准等部分做了一定调整。在普惠减负的基础上,加入教育、住房、医疗、养老等六大专项附加扣除,针对当前社会发展需要及不同人群减负需求进行有区别的减负,使减负更加精准,充分发挥个税调节收入差距的功能,同时更好兼顾公平,最大程度释放个税改革的红利。其中,住房贷款利息、住房租金抵税标准的制定有利于缓解首套房还贷压力、推进住房租赁市场的发展。

三、中央定调楼市调控:房住不炒,因城施策、分类指导

中央经济工作会议:房住不炒,因城施策、分类指导。针对房地产市场,中央经济工作会议提出要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。为未来一年乃至更长时间的楼市发展方向奠定了基调。

对比三次中央经济工作会关于房地产的表述,我们可以理解2019年房地产市场所面临的新的政策环境:房屋作为居住的属性不变,调控的目标未变。然而,地方差异性凸显背景下,调控方式更加强调因城施策,地方调控自主性提高。2019年,在房地产市场保持稳定运行的前提下,主体调控政策仍将以稳为主,同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。

全国住房和城乡建设工作会:稳地价、稳房价、稳预期。12月24日,全国住房和城乡建设工作会议指出,2019年将以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。

对比两个年度的重要会议,房地产调控在坚持房住不炒,加快推进房地产市场长效机制建设主基调下,出现四点新变化。一是提出稳地价、稳房价、稳预期的总目标。着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险,促进房地产市场平稳健康发展;二是强调分类指导,夯实城市政府主体责任。坚持因城施策,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处;三是加强供需双向调节,改善住房供应结构。支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定;四是完善住房市场体系和住房保障体系,以市场为主满足多层次住房需求的同时,要以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务,健全城镇住房保障体系。

集体建设用地拟允许直接入市,从供给侧构建长效机制。12月23日,土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。本次草案主要修改完善了土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度,并增强了强化耕地尤其是永久基本农田保护等内容。“三块地”试点改革所得的相关经验或将被完善到正在审议修改的《土地管理法》中。

草案删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。未来,如果集体经营性建设用地入市能从法律层面得到确认,那么将从试点走向全国。城乡的要素分割逐步淡化,将真正体现“多主体供应,多渠道保障”的土地供给侧改革思路;入市仅限符合规划的经营性用地。对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。虽然政策上规定的用途只限于工业和商业,但间接有利于优化国有建设用地供地结构,提升国有建设用地中用于住宅开发的空间;用途管制、同价同权。要求集体建设用地使用权人严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地,用途严格控制。在使用期限内,享有与国有建设用地使用权同等的转让、出租、抵押权能。这也要求集体经营性建设用地承担相应的基础设施建设,按规定缴纳相关税费,实行集体与国有建设用地统一的税收制度。

四、地方房地产市场监管不放松,因城施策稳楼市

监管不放松。江西加快制定预售资金监管办法,规定住房预(销)售不得捆绑出租车位(车库、柴火间、储藏间等),对新批精(全)装修商品住房楼幢的装修价格实行最高限价;青海规定经价格监督部门审核备案后,房地产开发企业3个月内不得调高商品房销售价格,并一次性公开全部准售房源对外销售;武汉规定当事人不得重复申请更名同一套房屋,在销售楼盘内建造的样板房须向购房人明确展示交房标准,商品房买卖合同中应明确商品房销售总价、毛坯总价和全装修总价,并列明所用主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌及型号等内容;三亚公开通报部分房地产项目存在虚假宣传、无证销售、不履行合同约定等问题;青岛规定房屋上存在抵押登记的,抵押人和抵押权人应当先申请注销抵押登记;合肥规定备案注销前,不得以任何形式向他人销售所退房源,备案注销后,所退房源应当公开销售。北京规定公租房转租转借的,5年内不允许该家庭申请公租房(含市场租房补贴)及共有产权住房。

因城施策稳楼市。12月9日,辽宁推动县城和新城新区房地产去库存,明确提出,到2020年各县城、新城新区商品住宅库存去化周期回归到合理区间,并且对农民进城购房给予优惠补贴。12月10日,承德要求继续严格执行限购、限贷、限价、限售等管控措施,严格掌握拆迁货币化安置比例。12月18日,菏泽取消新购住房限制转让措施,对实力强、信誉好的企业商品房预售资金不再监管,其它企业降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。12月19日,广州规定2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。12月26日,衡阳发布通知暂停执行商品房限价政策。12月27日,衡阳市人民政府撤销“暂停执行限价的通知”,将坚决贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”原则。

地方加快完善住房保障体系。北京瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让,将用于建设共有产权住房。烟台将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划,积极开展利用集体建设用地建设租赁住房工作,并探索租房者子女就近享受中小学义务教育制度建设;东莞规定非户籍承租人子女申请积分制入学,对于租赁住房达到一定年限的,实行“租购同分”,到2020年,力争发展不少于10家的专业化住房租赁企业,筹集不少于8万套的租赁住房;佛山连发四份文件,加强利用集体建设用地新建租赁住房土地供应管理,增加租赁住房有效供给,规范土地供应行为,多渠道筹措租赁住房房源;西安规定新出让土地的商品住房项目(含签订土地使用权变更协议的,不含城中村、棚户区改造配套开发部分),按照不低于宗地住宅建筑面积15%的比例,实物配建公租房,其中,5%无偿移交政府,10%政府回购,要求不得在配建公租房与商品住房之间设置围墙等物理隔离,确保配建房屋共享小区基础设施和生活配套设施。

佛山加强利用集体建设用地新建租赁住房,多渠道筹措租赁住房房源。12月10日,佛山发布《佛山市利用集体建设用地新建租赁住房土地供应管理实施办法(征求意见稿)》,指出集体租赁住房优先布局在符合规划选址布局要求且医疗、教育、交通等公共设施配套齐全的区域或按需配建公共服务设施,宗地面积原则上不低于5亩(最小净用地面积不低于2500平方米),且不超过200亩;新建集体租赁住房单套建筑面积以90平方米为主,人均租住面积不得低于佛山市人民政府规定的住房保障最低标准,原始设计为过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室等非居住用的空间,不得出租供人员居住。佛山还同时发布了另外3份文件,推进村级工业园连片改造提升配建租赁住房,加强城中村存量房源规模化租赁管理,多渠道筹措租赁住房房源。

五、展望:主体性调控政策以稳为主,更加强调因城施策

保证房住不炒的政策基调不变,主体性调控政策以稳为主。中央经济工作会议强调房子是用来住的、不是用来炒的定位。全国住房和城乡建设工作会议强调2019年将以稳地价稳房价稳预期为目标。年终两大会议奠定了2019年楼市调控的主基调仍然是房住不炒。住房回归居住属性的进程不会停止,这将是一个长期、持久坚持的政策导向。

更加强调因城施策,结构优化,保障合理购房需求。中央经济工作会议强调,因城施策、分类指导,完善住房市场体系和住房保障体系。全国住房和城乡建设工作会议指出改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房。未来,随着房地产市场长效机制的日趋完善,整体政策组合也将有更多的空间进行结构性优化。

供需双向调节,继续推进有效供给。基于目前调控政策取得的时间窗口,各地政府正在加快改善供求结构,特别是扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平,为中长期市场供求走向平衡积累基础。区域上,将在人口流入量大的一线、二线和其他热点城市,进一步增加政策性支持住房的供应比例,加快完善住房保障体系。


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