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先抑后稳?经济学家:2019房地产销售增速或在-3%至5%

发布时间:2019-03-23 11:07:46 丨 浏览次数:303

居民杠杆率过高已经成为业内的共识。不断攀升的房价被认为是居民杠杆率快速上升的原因,为了买房,大家纷纷举债,用6个钱包去买房,还要从银行借大量的贷款,用20到30年的时间去还贷。
那么,在我们国家现阶段,居民消费是否因为高房价而被严重透支了呢。自去年以来,随着汽车等主要消费品销售增速的大幅下滑,还有春节社会零售总额增速的收窄,似乎都在预示着居民手里没有太多钱了,大家要节衣缩食过日子了。
事实真是这样吗?
长江证券首席经济学家伍戈博士日前发表了不一样的研究成果。
第一,居民的杠杆率到底高不高?伍戈博士选取其他国家与中国2018年人均GDP相似时期的数据相比较。研究表明,我国居民的债务杠杆已经处于绝对高位。
在选取的22个国家中,仅有马来西亚的居民杠杆水平高于中国。中国居民杠杆水平高于同期的日本、加拿大、韩国、美国、英国和德国等发达国家。
众所周知,2018年,在一二线房价偃旗息鼓的时候,三四线房价却不断飙升,这也成就了碧桂园、恒大、中梁等布局三四线城市房企的辉煌业绩。
那么受益于货币化棚改政策的三四线城市是否因为2018年上升的房价而加大居民债务压力呢?
研究结果表明,当前三四线居民的债务压力远低于一二线城市。毕竟一二线城市的房价基数太高。三四线房价即便涨点,也难以望其项背。
第二,杠杆率高的地区是否是消费低迷区呢?数据表明,我国杠杆率增速较快的地区,其消费并不低迷。杠杆率绝对值与消费之间也呈现相似的结果。消费或更受经济增长等顺周期因素影响,现阶段居民杠杆抬升对消费的“带动”效应或大于“挤出”效应。
也就是说目前这个阶段,杠杆依然在促进消费。对消费影响最大的反而是对经济增长预期的不乐观。
研究结果表示,随着我国城镇化的继续推进,未来居民杠杆率水平仍将温和上升。
那么对大家关心的房价,伍戈怎么判断的呢?
他说, 短期来看,当前我国经济下行压力仍未充分释放,随着银行间市场利率的进一步传导,房贷利率等逆周期调整还将持续,这将对今年商品房销售企稳形成支撑。预计今年房地产销售先抑后稳,全年增速或在-3%至5%的区间。当然,仍需关注未来棚改和因城施策等措施对房地产市场的综合影响。
从2019年1到2月份的数据来看,房地产的销售面积呈现下降趋势,龙头房企的销售额下滑也非常严重,比如碧桂园下降了30%。这似乎都验证了伍戈博士的判断,上半年的房地产市场是被抑制的。
不过,我们随后看到郑州调整公积金政策、济南解除限购,一系列政策的释放,似乎在为下半年房地产市场的“稳”做准备。
-3%到5%的增速也算是近十年来最悲观的市场判断了。


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